El Acceso Que Nadie Cuestiona
En un conjunto residencial, hay una persona que entra sin que nadie lo note: el que viene a cambiar una válvula, a pintar el cuarto de basuras, a revisar el sistema eléctrico, a fumigar o a lavar la fachada.
Ese acceso es tan rutinario que rara vez genera preguntas. La administración llama al todero de siempre —o uno recomendado por un residente— y le abre la puerta. No hay verificación de antecedentes. No hay registro de qué áreas visitó. Solo una firma en el libro de acceso y la suposición de que “si lo recomendaron, está bien.”
Ese es exactamente el punto ciego que las redes criminales han aprendido a explotar.
Lo Que Está Pasando En Los Conjuntos Residenciales
En 2025, Colombia registró 25.631 denuncias por hurto a residencias. Los hurtos en áreas comunes ya no se limitan a bicicletas: incluyen herramientas de mantenimiento, equipos de zonas comunes y, en los casos más graves, información sobre rutinas de residentes usada para planear robos posteriores.
El Decreto 768 de 2025 —vigente desde el 7 de julio de 2025— reconoció este riesgo y estableció que los administradores de propiedad horizontal tienen la responsabilidad de asegurar que los contratos con proveedores de aseo, mantenimiento y seguridad se gestionen bajo principios de transparencia y control. Eso incluye verificar a quién contratan.
Los Perfiles De Mayor Riesgo En Propiedad Horizontal
Toderos y técnicos de mantenimiento: Entran a cuartos de máquinas, zonas de contadores y en muchos casos a apartamentos individuales. Conocen la disposición física del conjunto, los puntos sin cámara y los horarios de menor tráfico.
Personal de aseo externo: Trabaja en horarios extendidos, muchas veces cuando los residentes ya salieron. Tiene acceso a zonas comunes con poca supervisión y puede observar rutinas sin que nadie lo note.
Contratistas de obras: Pueden permanecer días o semanas en el conjunto. Aprenden los accesos, los horarios y los puntos vulnerables del sistema de seguridad.
Conoce el riesgo real antes de decidir
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- Antecedentes judiciales
- Listas internacionales
- Medidas correctivas
Personal de fumigación y jardinería: Perfiles percibidos como de bajo riesgo y por eso raramente verificados. Tienen acceso a zonas externas e internas con mínima supervisión.
La Recomendación No Es Suficiente
“Lo recomendó el señor del 402” es la verificación de antecedentes más común en propiedad horizontal. El problema: una recomendación valida la experiencia y la habilidad, no si la persona tiene procesos penales activos, si ha sido investigada por delitos contra el patrimonio o si aparece en bases de búsqueda de la Policía Nacional.
Una recomendación genuina puede llevar a contratar a alguien con antecedentes que el recomendante simplemente desconoce.
La Responsabilidad De La Administración
Cuando ocurre un robo y la investigación revela que el acceso fue facilitado por un contratista externo no verificado, la administración queda en una posición difícil ante los residentes, la asamblea y, en algunos casos, ante los juzgados.
La Ley 675 de 2001 y el Decreto 768 de 2025 son claros: el administrador tiene el deber de proteger los bienes comunes y adoptar medidas para preservar la seguridad de la copropiedad. Contratar personal externo sin verificación no es compatible con ese deber.
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Referencias
- Alcaldía Mayor de Bogotá. “Recomendaciones para prevenir hurto a viviendas.” 2026.
- Decreto 768 de 2025. Nuevas exigencias para propiedad horizontal en Colombia.
- Vigilancia Acosta. “Seguridad en Propiedad Horizontal en Bogotá: Guía 2025.”
- Actualícese. “Propiedad horizontal: robos al interior de edificios, ¿quién responde?”
- Ley 675 de 2001. Régimen de Propiedad Horizontal. Colombia.
- Boletines Latinoinsurance. “Robos a viviendas en Colombia disparan alerta.” 2026.
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